Покупка недвижимости
При покупке жилья в первую очередь нужно определится с районом проживания. К месту проживания привязаны школы. Поэтому, если у Вас есть дети школьного возраста возможно это будет решающий фактор. В районах с высоким рейтингом школы жилье будет дороже.
Дальше думаем о следующих параментрах:
вид недвижимости (аппартмент, танхаус, дом);
максимальная стоимость (зависит от вашего первоначального взноса, возможной величины кредита -mortgage).
Обычно минимальная величина первоначального взноса (ваши личные деньги) составляет 10% от стоимости недвижимости. При первоначальном взносе менее 20% от стоимости недвижимости в ежемесячный платеж обычно закладывается сумма страховки по кредиту. Но это не обязательно - все зависит от конкретной кредитной программы. Cледует помнить, что дальнейшие ежемесячные платежи по кредиту станут вашей постоянной статьей затрат.
При покупке аппармента и танхауса не забудьте о платежах за обслуживание – Homeowners association fees (НОА), которые также нужно будут ежемесячно оплачивать. Размер данного платежа составляет 150 - 500$. Кроме того, Вам следует уточнить, какие услуги будут включены в НОА;
наличие инфраструктуры ( магазины, парки, общественный транспорт и др);
возможности сдать жилье в аренду (если вы планируете переезд или возможное отсутствие, но недвижимость не хотите продавать). Некоторые аппартменты сдавать в аренду запрещено;
возможность размещения питомцев (в некоторых аппартментах это запрещено или есть ограничение по размерам).
Затем определяемся с агентом по недвижимости и предоставляем ему информацию о желаемых параметрах будущего жилья. Одновременно ищем организацию, которая будет предоставлять кредит (mortgage). Это можно сделать через агента по mortgage (который подберет Вам наиболее выгодный вариант) или самостоятельно (посетив банки). После предварительного одобрения кредита Вам следует взять письмо - pre-approval letter.
При покупке жилья Вы не оплачиваете за услуги агента по недвижимости. Стоимость услуг агента оплачивается продавцом (процент от сделки). Агент будет присылать Вам возможные варианты на e-mail. Вы также самостоятельно можете выбирать варианты на следующих сайтах (рекомендуется просматривать ежедневно):
На вариант, который Вас заинтересовал, агентом назначается время для просмотра. Хорошие варианты продаются быстро, поэтому с просмотром не стоит затягивать. Тут как повезет – вы можете подобрать необходимый вариант быстро, а можете потратить на это несколько месяцев.
В момент просмотра следует обращать на следующее:
звукоизоляция
наличие стиральной машинки
насколько новые оконные рамы
отсутствие трещин в стенах.
Порядочный агент должен Вам указать на недостатки. Если вариант после просмотра Вам понравился, агент делает предложение продавцу (offer) с указанием стоимости. Cтоимость обычно указывается меньше, чем заявляется на сайте (нужно торговаться). Но если вариант пользуется спросом, то возможно offer будет заявляться по большей стоимости. К offer обычно прикладывается pre-approval letter, что указывает на гарантию предоставления кредита. Затем продавец принимает Ваш offer или отказывает ( если у него есть более выгодные варианты). После одобрения offer со стороны продавца подписывается контракт и покупатель предоставляет продавцу депозит обычно в размере 3-4% от сделки (Earnest money, величина указывается в контракте) в виде чека. Чем больше депозит, тем выше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке. Далее эти деньги учитываются при окончательном расчете с продавцом. Форма контракта предоставляется агентом по недвижимости и следует внимательно ознакомится с содержанием. В контракте должно быть прописано в каких случаях вы можете отказаться от сделки и вернуть Earnest money. После подписания контракта начинается процесс, который в идеале должен закончится закрытием сделки. Обычно это занимает 1-2 месяца и включает следующие этапы:
выбор адвоката. Он проверяет все документы и пишет письма во время сделки от вашего имени. Также осуществляется проверка о возможности продажи данной недвижимости, например нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по кредиту или каких-то других долгов.
подборка и предоставление необходимых документов для кредитной организации. Есть различные варианты предоставления кредита, в том числе с предоставлением безвозвратных денег для закрытия расходов по сделке (в том числе стоимости услуг адвоката, например программа Bank of America). С момента начала сделки кредитная организация (lender) начинает «следить» за вашим счетом до момента закрытия сделки . Все расчеты рекомендуется производить «кредиткой»;
инспекция (делать не обязательно, но лучше перестраховаться!!!!). Инспекцию делает лицензированный инспектор (стоимость для аппартмента 250-300 $). Проверяется работа электроприборов, розеток, cантехники, общее состояние. При покупке дома советуют провести инспекцию на наличие газа (радона) в подвале. Цель инспекции -убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. После инспекции Вы получаете отчет (report), где указаны все недостатки. На основании этого отчета Вы можете попросить снижения стоимости или ремонт, но продавец может не согласится. Вы также можете расторгнуть сделку на основании данных инспекции;
предоставление и проверка ваших документов для кредита. Этот пакет документов определяется организацией, которая предоставляет Вам кредит и обычно включает: выписки по счету (statement) за последние 2 месяца, формы W-2 или 1099 (за последние 2 года), paystub (расчетные листки по зарплате) за последние 2 месяца. Так же проверятся ассоциация,которая управляет Вашей будущей недвижимостью. В случае судебных дел у ассоциации есть вероятность отказа в выдаче кредита;
оценка недвижимости оценщиком (appraiser). Кредит будет выдаваться на основании стоимости оценки.Поэтому, если в контракте стоимость будет указана выше, Вам следует рассчитывать на собственные денежные ресурсы в сумме разницы.
Когда вышеуказанные этапы удачно пройдены банк (lender) сообщает Вам об окончательном одобрении кредита и назначается день подписания документов (closing). Документы подписываются в офисе Title company. Обычно эта процедура занимает около 2 часов в присутствии адвоката и агента по недвижимости. При подписании рекомендуется внимательно проверять свои данные ( иногда бывают ошибки) и без стеснения задавать вопросы адвокату.
Срок погашения кредита обычно составляет 15 или 30 лет. По истечении нескольких лет возможно сделать рефинансирование – уменьшить срок погашения кредита и величину процента по кредиту (interest). Из графика погашения кредита Вы увидите, что в первые годы большая доля платежа приходится на выплату процентов (interest) и меньшая доля на погашение основного долга ( principal). Поэтому совет- если будут свободные денежные средства- отправляйте на погашение основного долга. Таким образом вы меньше оплатите процентов банку.
Сумма налога на недвижимость (property tax) и сумма страхования недвижимости обычно также включается в ежемесячный платеж. Налог на недвижимость уплачивается в следующем году, поэтому для накопления этой суммы кредитная организация (банк) открывает отдельный счет (Escrow), куда поступает часть денег от ежемесячного платежа. В большинстве округов property tax уплачиваются двумя частями, обычно 1 июня и 1 сентября, но все зависит от округа (districts).
В округе Кук первый взнос должен быть произведен до 1 марта. Налог на недвижимость - это местный налог, взимаемый местными органами управления. Обычно, чем лучше район тем выше property tax.